Вопрос
Уважаемый Павел Леонидович!
Моя семья является участником долевого строительства жилых домов ЖСК «Капитель-2002» в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-им Дегтярным проездом, 4-ым Волжским проездом, вложившими 5 апреля 2006 года свои денежные средства в соответствии с федеральным законом № 214 о долевом строительстве.
Обязательства по оплате мы выполнили в полном объёме и уже в конце 2007 года, дом должен был сдан в эксплуатацию. Но дом до сих пор не построен и не строится, более того на месте моего подъезда, а также других подъездов до сих пор не отселены жильцы, которые предположительно не жаждут этого делать, в частности, жилец Игнатьев отказался переселяться с того места даже по суду. Получается, что изначально нас ввели в заблуждение. С неотселённой площадкой речь о строительстве вообще не может вестись в принципе. Вначале отселяется площадка, как требует того гражданский, градостроительный, земельный кодексы и строительные нормы и правила.
В процессе строительства застройщику удалось убедить нас передвинуть сроки до конца 2010 года (кстати, этих передвижек сроков уже «было перебыло»). Но и это не привело ни к каким сдвигам в строительстве, как не было квартиры, так её и нет.
Таким образом, в отношении моей семьи нарушен ФЗ- 214; ЖК ст.2; Конституции РФ ст. 40; Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод ст.8; Всеобщая декларации прав человека, ст. 25; Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (статья 11), так как мы уже должны проживать в своей квартире уже в конце 2007 года, но застройщик не построил нам квартиру в соответствии с договором, а власть не проконтролировала данный объект долевого строительства.
Данная ситуация сложилась не только в отношении моей семьи, но и в отношении нескольких тысяч семей в нашей стране. Поэтому государство признало эту проблему, связанную с нарушением конституционных прав граждан на создание жилища и совершило, выражаясь юридическим языком, положенную в таких случаях федеральную интервенцию. Президент страны Медведев и Председатель Правительства РФ Путин поставили задачу к 1 июля 2012 года решить проблемы подавляющего большинства «обманутых дольщиков» и полностью урегулировать данный вопрос до конца будущего года. Ответственными за решение данной проблемы назначены руководители субъектов Российской Федерации, то есть губернаторы, как гаранты Конституции РФ на вверенных территориях.
Для решения данных проблем подключили Минрегион развития, которым рекомендованы регионам следующие мероприятия:
-разработка и принятие регионального законодательства в области защиты прав участников долевого строительства;
- инвентаризация «проблемных» объектов;
- создание рабочих групп по решению проблем "обманутых дольщиков" в субъекте
-изыскание средств регионального бюджета с целью направления их на завершение строительства «проблемных» объектов и выделение денежных компенсаций «обманутым дольщикам»
- поиск инвесторов для завершения строительства «проблемных» объектов
- увеличение инвестиционной привлекательности «проблемного» объекта такими механизмами как:
а) снижение или полное исключение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре;
б) оптимизация проектно-сметной документации;
в) изменение площади земельного участка выделенного под строительство объекта, с целью увеличения его инвестиционных показателей;
г) частичный или полный отказ от доли квартир, которые предполагались к передаче в муниципальную или региональную собственность (в случае если это было предусмотрено в инвестиционном соглашении с застройщиком);
- привлечение средств граждан (дольщиков) с целью окончания строительства объекта в случае высокой степени строительной готовности объекта;
- выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в качестве компенсации «обманутым дольщикам»;
- выделение земельных участков под реализацию инвестиционных проектов юридическим лицам, которые взяли на себя обязательства по завершению строительства «проблемных» объектов;
- учреждение высшим органом власти субъекта Российской Федерации специализированной некоммерческой организации (фонда) с возложением функций по содействию завершения строительства «проблемных» объектов;
- предоставление во временное пользование (на срок окончания строительства «проблемного» объекта) жилья из резервного жилого фонда.
Кроме того, поскольку многие застройщики находятся в стадии банкротства, ГосДума 28 июня, а Совет Федерации 6 июля разработали и утвердили закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан)».Закон передан на подпись Президенту, а это означает, что в соответствии с процедурами рассмотрения закона (отводится 5 дней на передачу и 14 дней на подписание по ст. 107 Конституции РФ), ориентировочно 25 июля он будет обнародован и через месяц вступит в законную силу, причём закон наделяется обратной силой. Данная юридическая норма «обратной силы» применяется очень редко, только в чрезвычайных ситуациях. Таким образом, этим законом законодатели подтвердили, что строительство жилья посредством средств граждан выходит за рамки гражданско-правовых отношений и является конституционным правом, поэтому при банкротстве застройщиков, граждане не могут нести риски, как обычные участники коммерческих отношений и имеют полное право на возмещение убытков с учётом реального ущерба. Этот революционный закон позволит уже на законодательном уровне защитить права дольщиков, в том числе поменять недобросовестного застройщика через процедуру банкротства. Этим законом дольщики наделяются правом выбора: либо всё продать, либо создать ЖСК, либо найти застройщика, который возьмётся достроить дома с обременением дольщиками. Участие власти при банкротстве обязательно. Хотелось бы, чтобы власть ознакомилась с новым законом.
Ещё ранее, кроме банкротства, именно, через принудительную процедуру смены застройщика, многие регионы успешно решали и решают проблемы дольщиков. Для этого по регионам прокатилась волна принятия местных законов помощи пострадавшим дольщикам, в которых прописаны процедуры передачи недостроенных объектов новым застройщиком с гарантией преференций для таких застройщиков, в частности выделение в качестве компенсации бесплатных участков земли. Оно и понятно, финансовая несостоятельность не позволяет старым застройщикам достроить дома, поэтому участки нужно изымать и передавать добросовестным застройщикам с хорошим материально- техническим обеспечением. Такого закона в Саратовской области нет. Есть местный закон №197 от 2007 года, который не учитывает реалии сегодняшнего дня и указания высшего руководства страны решить проблемы дольщиков. В разных регионах свои варианты местных законов, когда прописано, например, что власть выкупает квартиры у дольщиков с предоставлением взамен денежных компенсаций в полном объёме любому участнику, пожелавшему больше не ждать окончания строительства. Такой механизм, кстати, позволит получить муниципалитету долю социальных квартир и принять участие в отселении жильцов, ведь порой отселение площадки, становится чуть ли не камнем преткновения, когда непонятно в каких размерах запрашиваются суммы под отселение и не уходят ли они умышленно в карман недобросовестного застройщика, списывая на переселенца?
Что касается нашей стройки, то положение просто катастрофическое. Посудите сами: 09 июня 2001 года Постановлением № 420-78 мэр г. Саратова, Аксёненко Ю.Н. передал земельный участок в вышеуказанном квартале под проектирование и строительство нескольких очередей многоквартирных домов на условиях предварительного отселения площадки за счёт средств застройщика и заключения договора долевого участия с администрацией на социальные квартиры. Прошло 10 лет, но до сих пор нет ни полного отселения, ни полного проектирования, ни тем более строительства. Отселили маленький клочок земли и начали строить всего один 14-ти этажный подъезд . Пока возведено там всего неполных 9 этажей и это всего один подъезд из шести, которые уже распроданы наполовину. Причём, последние 5 этажей этого подъезда возведены под большим давлением дольщиков с жалобой на ЖСК. А всего планировали на этой земле несколько очередей строительства, более 70 тысяч квадратных метров жилья, офисов и гаражей. Но так эти радужные мечты остались на бумаге. Пока на сегодняшний день запроектировали и задекларировали две очереди общей площадью 23 тысячи квадратов. Из них 12 тысяч виртуальных квадратов уже продали. А это, как минимум 50% из этих двух очередей, при этом построили всего ориентировочно не более 10 % от взятых обязательств. Где же 40%? При этом на счету у кооператива ноль!!! Тут напрашивается только один однозначный вывод о нецелевом использовании средств дольщиков, причём это легко доказывается. Дольщики уже два года стучатся во все истанции и властные структуры, но получают одни отписки, такие, как цитирую: «место нахождения ЖСК «Капитель- 2002», установлено не было, в связи с чем, документация, необходимая для проведения проверки, не была истребована». Это же смешно. Правда, так оно и есть, поймать председателя ЖСК, меняющего постоянно офисы, впрочем, как и подрядчиков, действительно не просто.
Я целый год веду переписку с властью, имею строительное образование, поэтому специфика строительства и вопросы к власти мои лежат в профессиональной плоскости, разговор вести и выводы могу делать предметно. Что на сегодня мне известно из официальных источников? А то, что договоров зарегистрировано в количестве 190, это приблизительно 12000 квадратных метров. Делаю элементарный подсчёт 12000м*23500руб= 282000000 рубля, где 23500 руб- среднерыночная стоимость квадратного метра жилья на сегодняшний день. То есть обязательств перед дольщиками существует на 282 млн. рублей в текущих ценах. Опять же как строитель, я вижу, что грубо говоря, что всё что сейчас построено на строительной площадке вместе с проектом, согласованиями приблизительно составит 70 млн.рублей в текущих ценах. Так где тогда брать ещё 212 млн, чтобы выполнить обязательства? Председатель ЖСК утверждает, что дольщики не доплатили денег (дебиторская задолженность) 64 млн.рублей в текущих ценах. Хорошо, допустим это так, минусуем: 212-64= 148 млн. Так где эти 148 млн? Первые деньги с дольщиков начали собирать в 2004 году, основной сбор начался с 2006 года, когда за квадратный метр брали от 12000 и до 30000 рублей в 2008 году. Как известно, с 2006 года среднерыночная стоимость квадратного метра жилья возросла в 2 раза. То есть половина денег «съела» инфляция. При этом заметьте,- это не проблема дольщиков, а вина ЖСК, которое не уложилось в отведённые сроки! Но, хорошо, допустим, простим этому ЖСК и этот фактор. То есть от 148 млн откинем половину на инфляцию и получаем 74 млн денег дольщиков, как минимум ушло в неизвестном направлении, то есть явное нецелевое использование денег дольщиков, а для дольщиков- это обозначает, говоря простонародным языком- украденные у них деньги. А чтобы точно проверить сейчас целевое использование долевых денег за весь период строительства, необходимо сделать накопительную сравнительную ведомость. Нужно, исходя из сроков заключения договоров и суммы их оплаты, вычислить процентное соотношение суммы оплаты каждого договора от стоимости всего объекта в каждый текущий период на момент принятия денег. Просуммировать все проценты по каждому договору. Так узнаем, сколько принято всего денег дольщиков в процентном отношении от стоимости объекта. Точно также, нужно сделать накопительную ведомость по актам выполненных СМР на каждый квартал, с учётом ежеквартального индекса изменения сметной стоимости СМР. Или можно посчитать объём выполненных работ на сегодняшний день, в процентном отношении к стоимости объекта в текущих ценах по результатам обмерочных работ с непосредственным выходом на строительную площадку. По результатам сравнительного анализа можно сделать точный вывод, сколько принято денег от дольщиков и сколько из них ушло целевым образом на строительство объекта, а сколько нецелевым образом.
ОБЭП делает вывод об отсутствии нецелевого использования средств, так следует из последних ответов и министерства и прокуратуры!!!! Это как понимать? Кто и на основании каких данных сделал такой вывод? Они делали строительно- техническую экспертизу??? Я кроме, официальной годовой переписки, собранной на целый увесистый том, веду переписку в блоге министра Филиппова и описывала, как надо делать проверку. Но реакции нет никакой! Задаём прокуратуре вопросы, проверьте на аффилированность к ЖСК фирмы «Моё Отечество», «Мегастрой», проверьте незаконность предложения по переносу сроков без декларации и разрешения на строительство и многие другие вопросы - в ответ уход от ответов, и одни отписки, что всё нормально! Почему спрашивается, председателю верят, а дольщикам, у которых взяли деньги, нет? Удивительное благодушие от министерства, ОБЭП, прокуратуры, вплоть до налоговой. Да там уже давно было пора вмешаться всем органам, вплоть до финансовой службы финансовых рынков и следствия. Там давно назрела необходимость принудительно лишать такого застройщика земельного участка и в силу финансовой несостоятельности и в силу земельного кодекса по причине его неиспользования по назначению, и в силу градостроительного кодекса, его императивных норм по выдаче разрешения на строительство. Разрешение может быть выдано только при надлежащих условиях, надлежащему застройщику, с надлежащем подрядчиком, при надлежащем инвесторе или источнике финансировании, чтобы срок строительства, укладывался в нормы (в частности, должна быть отселённая площадка, наличие минимального размер собственных денежных средств застройщика в размере 7% от средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве, членство подрядчика в СРО и другие условия). Удивляет и поражает тот факт, что параметры финансовой устойчивости (норматив обеспеченности обязательств, норматив целевого использования, равные единице, норматив безубыточности по году), никто толком никогда не проверял, несмотря на то, что по 214 закону о долевом строительстве, за этим ежеквартально следит министерство строительства. Данную информацию (финансовую отчётность, бухгалтерские балансы) в силу ст.20 закона № 214, может запросить любой обратившийся гражданин. Но до председателя не достучаться, она заявляет: «Это коммерческая тайна, я не собираюсь перед вами отчитываться». Даже временному управляющему за всю процедуру наблюдения (10 месяцев), председатель так и не предоставила бухгалтерские документы (это следует из решения суда по делу А57- 5725/2010 от 30.06.2011). Как же дальше можно работать с таким застройщиком, который не отчитывается за деньги дольщиков и тратит их по собственному усмотрению???
Месяц назад в июне министр Филиппов провёл выездное совещание, совместное с прокуратурой, главным инспектором госстройнадзора и начальником УКСа администрации (присутствовало несколько дольщиков), где председателем ЖСК были даны обещания за месяц решить вопросы с отселением жильцов с площадки. Об этом писала пресса http://sarinform.com/lenta/archives/new/2011/6/9/9622
На вопрос дольщиков, как будет осуществляться финансирование, сказано - через продажу квартир. То есть опять старая песня. Так стройка не осуществляется, нельзя рассчитывать только на продажи квартир, сегодня они есть, завтра их нет - так строительство не пойдёт, скорее недострой развалится. Нужно либо иметь в задатке финансовые средства, либо кредитоваться. Но ЖСК «Капитель-2002» с такой репутацией никто в жизни не давал и не даст ни один кредит, ни один инвестиционный рубль при отсутствии прозрачной бухгалтерии и отчётности. Сомнительная бухгалтерия не вызовет ни у кого доверия. Скандалы вокруг ЖСК идут несколько лет. Тут явно напрашивается тотальная проверка деятельности такого лжекооператива, состоящего декларативно из пяти членов. Какой же это кооператив, если туда не принимают новых членов? Такие кооперативы, как правило используются в серых схемах застройщиков.
Самое главное, 30 июня 2011г. по делу о банкротстве № 57-5725/2010 наш застройщик ЖСК «Капитель-2002» объявлен банкротом. 5 июля в срочном порядке находится некое третье лицо, житель хутора Малая Скатовка некий Михеев, который намерен погасить долги по реестру кредиторов на сумму 12 млн рублей. Кто этот житель, инвестор ли, застройщик ли, он может гарантировать успех стройки, он берётся решать судьбу обманутых дольщиков, в ответе за которых сейчас губернатор!?
На самом деле, реестр может пополниться новыми кредиторами, которые пока не вошли в реестр. Также дольщики могут вступить в этот реестр. Представители от ЖСК уговаривает людей не вступать в реестр кредиторов, опять строят иллюзорные планы, игнорируя тот факт, что давно нарушили перед нами обязательства, не обращают на требования Правительства РФ и президента страны решить проблему в сжатые сроки, при этом не показывая никому бухгалтерию и технико- экономические расчёты графиков финансирования и графиков строительства. Как был несерьёзный, мягко говоря, или жульнический подход, так и остался. Удивительная безответственность, очевидно от безнаказанности и вседозволенности. А ведь в силу закона, ЖСК, зная о своём плачевном состоянии, уже несколько лет обязан был подать сам на себя на банкротство, обязано это было сделать и министерство, защищая права дольщиков. Если бы несколько лет назад пресекли деятельность этого кооператива, то не было бы столько обманутых дольщиков. Банкротство – это экономический инструмент для оздоровления экономики, чтобы, как у медиков хирургическим путём отсекать распространение гангрены.
Лично я считаю, что подписание мирового соглашения будет самым худшим вариантом развития событий для дольщиков. Что толку от такого мирового соглашения? Если «де-юре» ЖСК не будет банкрот, а «де-факто» будет банкрот. Что изменится? Возведут коробку этого одного подъезда, а дальше что? Дольщики останутся опять с теми же результатами, заложниками той же ситуации, когда по большому счёту, кто-то пытается за счёт дольщиков удержаться на данной земле или окончательно запутать всю бухгалтерию. Нельзя так распоряжаться земельными участками города, когда «сам не гам и другому не дам», нельзя так поступать с судьбами горожан. Дольщики находятся в полной растерянности и отчаянии, ведь у многих –это сбережения всей жизни, поэтому люди боятся остаться ни с чем.
Из всей эпопеи этой стройки, напрашивается сам собой неутешительный и прискорбный вывод о коррупции: вся наша стройка представляла собой и представляет схему: земельный участок + разрешение на строительство = сбор денег, или = «кормушка», как выражается народ, но никак ни строительство!!!!!!
Павел Леонидович, Вы являетесь гарантом Конституции на территории Саратовской области и ответственным в решении данной проблемы обманутых дольщиков, признанной нашей страной. Вы лично, можете поручиться за ЖСК «Капитель-2002»? Дольщикам нужны только Ваши личные гарантии и поручительства, что у данного кооператива будут кредитные средства или деньги инвесторов, чёткий производственный календарный график, и он сможет без промедления, в кратчайшие сроки построить дома, а не слушать пустые упования и сказки председателя ЖСК, снискавшую самую дурную славу среди дольщиков!!!
Моё однозначное мнение, и это мнение большинства дольщиков, что сам ЖСК «Капитель- 2002» там ничего никогда не построит. Враньё и обещания мы слушаем с 2004 года. Сколько же можно издеваться над дольщиками?
Чтобы, действительно, помочь дольщикам ГосДума дала прекрасный механизм оздоровления строек,
вышеуказанный новый закон о банкротстве. И поскольку нет сегодня в Саратовской области местного закона, позволяющему сменить застройщика, то на мой взгляд необходимо воспользоваться ситуацией банкротства, в которой сейчас находится наш застройщик. Необходимо собрать строительное бизнес – сообщество и поставить перед ними задачи социальной ответственности и власти и бизнеса перед обманутыми дольщиками города и сообща найти решения. Это работа, которую нужно делать уже сейчас, а не растягивать на десятилетия. В противном случае, дольщикам придётся обратиться к Путину и Медведеву с жалобой на бездействие власти в решении проблемы обманутых дольщиков.
Уже год, как мы просим создать Рабочую группу (ранее, чем рекомендовал Минрегион) из всех ветвей власти (министерства, администрации города, прокуратуры, ОБЭП, налоговой, ФСФР), для решения наших проблем, но дольщики так и остаются не услышанными, тем более в нашем регионе ни один только наш проблемный объект. Наш объект даже не включали в «проблемные объекты» при всём его ужасном положении. Межведомственная комиссия в рамках 214 закона о долевом строительстве годится только в рамках нормально работающего закона, то есть в штатной ситуации, а не в силу проблем обманутых дольщиков. Поэтому нужна Рабочая группа, которая смогла бы и должна внести коррективы в местный закон №197 помощи пострадавшим дольщикам с учётом последних предложений Минрегиона и новой главы в законе о банкротстве. Государством выработаны постулаты и принципы решения в конституционном русле, как решать данную проблему и через банкротства и через местные законы, этим и надо пользоваться в нашем регионе.
Тем более, предоставление дополнительных бесплатных земельных участков застройщикам, которые возьмутся за решение социальной проблемы по достройке долгостроев, в качестве компенсации прибыли, не требует дополнительных ассигнований из бюджета. Так как эти материальные активы (земельные участки) уже есть в наличии, также как и инженерные системы города, плату за подключение к которым можно снизить до минимума на таких проблемных объектах.
В связи с вышеизложенным, прошу от себя лично и от имени большинства дольщиков вмешаться в нашу ситуацию и дать все разъяснения по банкротству и дальнейшему решению проблемы дольщиков.
Помогите дольщикам, у нас должна быть социальная уверенность в завтрашнем дне и в дееспособности власти.
P.S. Если в любой инженерной конструкции всё держится на связях, будь-то шарниры или жёсткие, полужёсткие закрепления, то в человеческом обществе всё держится на осмыслении интересов всех людей общества. Если ресурсом любой инженерной конструкции, определяющим её продолжительность службы, является выносливость материала и равновесие системы, то ресурсом общества, определяющим его выживание и стабильное существование, является культура и правопорядок. Погоня за длинным рублём чревата не только коррупцией , но и разложением общества, вплоть до его гибели. История человечества, войны, противоборства социальных и религиозных групп доказали необходимость существования системы сдержек и противовесов, наличие компромиссов.
Точно также как конструкцию разрушают сверхнагрузки, общество разрушает отсутствие правопорядка и культуры, учитывающей баланс интересов всех людей. И наш объект полностью тому подтверждение. Это не узкочастное дело, здесь нужно разобраться всем миром при участии власти.
