Ранее поданное заявление в прокуратуру области

В Прокуратуру Саратовской области

410002, г. Саратов,

ул. им. Е.Ф. Григорьева, 33/39

Жителей коттеджного поселка Сосенки Новосоколовогорского района г. Саратова

ЗАЯВЛЕНИЕ

Мы являемся собственниками жилых домов и земельных участков под ними, расположенных по адресу: Новосоколовогорский район города Саратова. Дома и земельные участки мы приобретали по договорам купли-продажи объектов незавершенного строительства у ООО «Строительная компания» ОГРН 1046404400350, ИНН 6444006904 в 2006-2007 годах (копии прилагаются). Впоследствии, достроив свои дома, мы каждый вносили изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно степени готовности объектов. В настоящее время в нашем жилом поселке 48 жилых домов, принадлежащих на праве собственности физическим лицам.

Согласно информации, размещенной в сети Интернет относительно жилого комплекса Сосенки в г. Саратове, «коттеджный поселок на 48 домов с закрытой охраняемой территорией и собственной службой эксплуатации расположен в Волжском районе г. Саратова в 800 метрах от поселка Юбилейный по Усть-Курдюмскому тракту. В стоимость кв. м. включены: городские коммуникации, благоустройство, кованное ограждение участков, внутренний и городской телефон, штукатурка, стяжка пола, отопление.»

При покупке наших домов продавцом было указано, что мы приобретаем жилые дома с разной степенью готовности в жилом комплексе с развитой инфраструктурой и всеми необходимыми удобствами для проживания в них наших семей. Таким образом, мы приобретали не отдельно стоящие жилые дома, а дома в коттеджном поселке, где обязательно должны быть: огороженная территория по границе земельного отвода, места общего пользования и общее имущество (инженерные сети и коммуникации, объекты инфраструктуры, дороги), то есть объекты жизнеобеспечения, обслуживающие более одного собственника.

Целевое назначение вышеуказанных объектов инфраструктуры жилого комплекса Сосенки в г. Саратове заключается в обслуживании собственников жилых домов или иных объектов недвижимости, что следует из Генерального плана жилого комплекса Сосенки, кадастровой карты и подтверждается отсутствием иных (нежилых) объектов недвижимости в нем. Учитывая жилой характер данного комплекса следует, что абсолютно вся его инфраструктура обеспечивает жизнеспособность всего комплекса в целом, и каждого собственника жилого дома в отдельности, поскольку возведенные жилые дома относятся к объектам постоянного проживания граждан, что возможно только при нормальном функционировании указанных объектов инфраструктуры.

При покупке наших домов существенным значением для нас было наличие подъездных дорог и инженерных сетей в данном жилом комплексе, так как целью было строительство домов для постоянного проживания семей. Согласно договорам купли-продажи, материалам межевания и кадастровым планам, прилагаемым к ним, земельные участки под каждым домом образованы из земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:0063. Согласно общедоступным сведениям из публичной кадастровой карты на сайте Росреестра указанный земельный участок снят с государственного кадастрового учета, так как из него были образованы все остальные земельные участки. В частности, из вышеуказанного земельного участка помимо участков под жилыми домами, образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221, имеющий конфигурацию проезжей части между нашими домами (дороги) – то есть мест общего пользования жителей коттеджного поселка.

Дата постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:221 согласно сведениям с портала Росреестра - 05.08.2006 года, то есть во время межевания и формирования планировки всего коттеджного поселка, то есть он учитывался как земельный участок, обеспечивающий проезд к другим земельным участкам. Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 64/201/4001/2016-1032 от 25.02.2016 года указанный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности ООО «Управляющая компания», ИНН 6452922668 (9/10 доли), а также ООО «Строительная компания» ИНН 6444006904 (1/10 доли).

Обслуживание нашего коттеджного поселка в настоящее время осуществляет ООО «Управляющая компания» ИНН 6452922668, то есть именно та, которой принадлежит 9/10 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования. Согласно той же выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на 9/10 доли возникло у ООО «Управляющая компания» 10.08.2009 года (запись регистрации 64-64-11/404/2009-170), то есть значительно позднее, чем все жители поселка зарегистрировали свои права на свои жилые дома и земельные участки.

Согласно договоров купли-продажи ООО «Строительная компания» земельный участок принадлежал на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2005 года, заключенного между ООО «Строительная компания» и ООО «Союз» ИНН 6437000933. В наших договорах имеются ссылки на рабочий проект и разрешение на строительство, однако, копий указанных документов нам не предоставлено до сих пор. В связи с чем мы обратились в Комитет по архитектуре и градостроительству АМО «Город Саратов» с просьбой о выдаче копий указанных документов. Наличие в плане застройки дороги, инженерных сетей и коммуникаций также подтверждается Приложением (планом) к выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности серии ААА № 0097521, выкопировкой из генплана города. Таким образом, проектной документацией, рекламой, материалами межевания, генпланом города Саратова, а также самими договорами купли-продажи в определенной степени предусматривалось создание и подведение к нашим жилым домам объектов коммунальной инфраструктуры и дороги. Кроме того, впоследствии при оформлении права собственности уже на готовые жилые дома, многие из нас получили распоряжения Администрации АМО «Город Саратов» о присвоении почтовых адресов, что невозможно было бы, если бы наши дома не имели проезда к ним (дороги, улицы).

Порядок и стандарт присвоения почтовых адресов закреплен постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 29.05.2012 № 1118 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Присвоение почтовых адресов объектам недвижимости». Вместе с тем, права на инженерные сети и места общего пользования собственникам жилых домов не передавались, а были переданы в собственность ООО «Управляющая компания», тогда как использование дома по его целевому назначению без указанных объектов невозможно, а само жилое помещение в их отсутствие не может быть признано отвечающим требованиям к жилым помещениям. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при их отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Сходными отношениями в нашем случае являются взаимоотношения собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (а равно и в коттеджном поселке) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (а равно дороги и иные места общего пользования в коттеджном поселке);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (а равно подобные места в коттеджном поселке);

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (а равно инженерные сети и коммуникации в коттеджном поселке);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом (а равно коттеджный поселок), с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Согласно п. 2 той же статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Согласно п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Таким образом, учитывая вышеизложенное, вместе с заключением договоров купли-продажи наших домов ООО «Строительная компания» должна была передать нам по 1/48 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221 и коммуникации, чего сделано не было. Вместо этого, ООО «Строительная компания» незаконно передала 9/10 доли на указанный земельный участок ООО «Управляющая компания». Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221, фактически используемый как дорога, поставлен на кадастровый учет как земельный участок под жилую застройку индивидуальную, однако, имеет конфигурацию проезжей части, строительство жилых домов на нем невозможно. Согласно п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Также согласно п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. То есть при разделе земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:0063 обязательно должны были быть учтены права собственников жилых домов на проезд и проход к своим участкам. Существующие проезд и проход к земельному участку являются его неотъемлемой частью.

В соответствии с Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105, в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним (п. 4). Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, обязательным условием разделения земельного участка на несколько участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Основные нормативы, применяемые к отведенным для малоэтажной застройки участкам, содержатся в СНиП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства». Согласно п. 4.2.3 указанных СНиП планировочное решение малоэтажной жилой застройки должно обеспечивать проезд автотранспорта ко всем зданиям и сооружениям, в том числе к домам, расположенным на приквартирных участках. Согласно п. 4.2.4 число полос движения на жилых улицах и проездах должно приниматься: для жилых улиц - не менее 2-х полос; для проездов - 1 полоса. Ширину полос следует принимать 3,5 м. Таким образом, с 2009 года данный земельный участок используется собственниками (ООО «Управляющая компания» и ООО «Строительная компания») не по назначению, вид разрешенного использования собственниками не изменяется, в нашу долевую собственность земельный участок не передается, что нарушает наши права и ст. 8.8 КоАП РФ, земельное и градостроительное законодательство РФ. Все вышеизложенное существенно нарушает наши права, так как ООО «Управляющая компания», прикрываясь правом частной собственности на места общего пользования, служащие для проезда к нашим жилым домам, коммуникации и инженерные сети навязывает нам заключение с ним заведомо невыгодных для нас договоров на оказание услуг по обслуживанию сроком на 50 лет, с правом одностороннего изменения его стоимости. Помимо этого, ООО «Управляющая компания» не предоставляет никаких сведений о порядке ценообразования относительно услуг, которые они предоставляют, отчетов о б уплаченных нами денежных средствах. Однако, стоимость договора об оказании услуг, который навязывается нам для заключения, составляет 5000 рублей. В сравнении с тарифами, установленным обслуживающими организациями (поставщиками коммунальных услуг) эта сумма превышает стоимость таковых в значительном размере.

Все вышеизложенное нарушает ст. 14.6 КоАП РФ. Более того, сотрудниками ООО «Управляющая компания» перекрывается проезд к наши домам, эвакуируются автомобили, припаркованные возле наших домов, незаконно отключаются коммуникации, а также совершается масса иных противоправных действий в наш адрес. Об этих фактах нами неоднократно направлялись заявления и участковому, и в Прокуратуру Волжского района г. Саратова, и ГУ МВД России по Саратовской области, указанные обстоятельства зафиксированы на камеру, имеются свидетели происходящего. Мы неоднократно обращались и непосредственно в ООО «Управляющая компания» с просьбами предоставить финансовый отчет, обеспечить доступ к жилым домам и коммуникациям, а также иными заявлениями. Однако, до настоящего времени ни от ООО «Управляющая компания», ни от правоохранительных органов никакого ответа в наш адрес не поступило. Помимо этого, на сегодняшний день стало известно о намерении ООО «Управляющая компания» и ООО «Строительная компания» передать право собственности на спорный земельный участок третьим лицам в целях уклонения от ответственности по нашему заявлению, а также в целях дальнейшего усложнения рассмотрения вопроса о принадлежности земельного участка. Согласно ч. 1 ст. 27 ФЗ «О прокуратуре РФ» в рамках надзора за соблюдением прав и свобод человека и гражданина прокурор рассматривает и проверяет заявления, жалобы и иные сообщения о нарушении прав и свобод человека и гражданина; разъясняет пострадавшим порядок защиты их прав и свобод; принимает меры по предупреждению и пресечению нарушений прав и свобод человека и гражданина, привлечению к ответственности лиц, нарушивших закон, и возмещению причиненного ущерба; использует полномочия, предусмотренные статьей 22 настоящего Федерального закона.

При наличии обстоятельств, дающих основание полагать, что спорный земельный участок может быть отчужден, считаем целесообразным наложение запрета Управлению Росреестра по Саратовской области в регистрации сделок с земельным участком с кадастровым номером 64:48:010125:221 (либо ареста на указанный земельный участок). На основании вышеизложенного и руководствуясь ФЗ «О прокуратуре в РФ» ПРОСИМ:

1. Провести проверку законности постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:221 относительно его формирования, принадлежности, вида разрешенного использования.

2. Провести проверку законности возникновения права собственности на 1/10 долю на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221 ООО «Строительная компания».

3. Провести проверку законности возникновения права собственности на 9/10 доли на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221 ООО «Управляющая компания».

4. В случае наличия состава преступления возбудить уголовное дело по ст. 159 УК РФ и привлечь к уголовной ответственности виновных лиц.

5. Провести проверку законности использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:221 в рамках вида разрешенного использования – ИЖС как дороги.

6. В случае наличия состава правонарушения возбудить административное дело по ст. 8.8 КоАП РФ и привлечь к ответственности виновных лиц.

7. Провести проверку законности установления цены по договору на оказание услуг ООО «Управляющая компания».

8. В случае наличия состава правонарушения возбудить административное дело по ст. 14.6 КоАП РФ и привлечь к ответственности виновных лиц.