Интервью

Яков Стрельцин: Риэлторы нуждаются в чистке рядов

Механизм саморегулирования несовершенен, но сегодня это единственный вариант защиты корпоративных интересов, и риэлторы должны им воспользоваться, считает ректор Саратовской Высшей школы недвижимости Яков Стрельцин.

– За последние два года сильно менялась динамика. Осенью 2008 года эксперты отметили 10-кратное сокращение спроса на первичном рынке и 8-кратное на вторичном. Затем до сего времени длится период восстановления. С конца 2009 года мы имеем уже около 60% сделок по сравнению с 2007 годом. Тенденции последних месяцев таковы, что уже до конца нынешнего года этот показатель увеличится. Безусловно, свой вклад вносит Ипотечная корпорация Саратовской области, работающая по программе АИЖК достаточно эффективно.
Что касается цен – докризисных показателей мы, понятно, еще не достигли. На мой взгляд, их восстановление - это 2013-2014 год.

– Для такого крупного города, пусть и не миллионника, как Саратов, средняя цена квадратного метра на вторичке 31 тыс. рублей кажется чересчур низкой.
– До кризиса средневзвешенная цена составляла 37 тысяч за кв. м, тоже не самый высокий показатель для города с населением свыше 800 тыс. человек. Дело в том, что в Саратовской области хорошо развито жилищное строительство, на протяжении нескольких лет вводится по миллиону квадратных метров ежегодно, из них половина – за счет многоэтажных жилых домов. Предложение на первичном рынке настолько велико, что сейчас только в Саратове в продаже находится более 100 тыс. кв. м завершенного строительством жилья. Это все квартиры без отделки, которым в условиях кризиса многие граждане предпочитали менее качественное жилье на вторичном рынке. Потому что отделка по саратовским расценкам требует от 5 тыс. до 10 тыс. рублей за кв. м, а доходит и до 40.

– Подвигла ли такая ситуация застройщиков к более тесному сотрудничеству с риэлторскими компаниями?
– Не сказал бы. Все-таки в первую очередь застройщики задействовали маркетинговые механизмы: беспроцентная рассрочка, скидки, лотереи, «метры в подарок» и прочее. Комиссия риэлторам – основной инструмент взаимодействия – не изменилась. Она составляет обычно 1-2%, очень редко 3%. А что касается эксклюзива, то фактически риэлторы его не имеют, т.к. не могут гарантировать даже минимальный объем реализации.

– Значит и для Саратова актуальны сетования риэлторов, что строители не прислушиваются к их мнению и зачастую строят совсем не то, что востребовано сегодня рынком?
– Совершенно верно. Но есть и исключения. Холдинговая компания, которую я возглавляю, выросла из агентства недвижимости. Затем она преобразовалась в девелоперскую, и уже потом к ней добавились фирмы по проектированию и по управлению недвижимостью. И у нас все идет от требования рынка, которое мы не только изучаем, но и в какой-то мере формируем с 1991 года. Так, например, переход на квартиры меньшей площади, естественно, продиктован кризисом. Однокомнатные квартиры площадью 70 (!) кв. м, да еще по неадекватной цене (35 тыс. руб./кв. м), имеют очень низкую ликвидность. И срок экспозиции такой квартиры может быть и 2, и 3 года. Ведь за такую сумму в Саратове можно найти даже не двух-, а трехкомнантую квартиру. Безграмотность и просто жадность заказчика приводят к тому, что проектировщику дается задание выжать максимум жилых площадей с земельного участка.

– Недавно в Петербурге прошел Всероссийский жилищный конгресс. Вы в нем не участвовали, но, насколько я знаю, поддержали инициативу ряда региональных риэлторских объединений о создании Национального межрегионального совета по вопросам саморегулирования в сфере недвижимости?
– Я являюсь сопредседателем одного из СРО проектировщиков в Саратове, вхожу в координационный совет по СРО при представительстве Президента РФ в Приволжском федеральном округе. В СРО вступили все, у кого были деньги. Механизм контроля – больше бюрократический, чем реально действующий – работает очень плохо. Регламенты разрабатываются крайне медленно. В итоге система СРО буксует. Означает ли это, что риэлторам не нужно смотреть в эту сторону? Не думаю. Саморегулируемая организация стоит на защите корпоративных интересов. Чистка рядов сегодня безусловно риэлторам нужна. Страхование рисков клиентов агентств недвижимости также является тем инструментом, который пора запускать. В настоящий момент на саратовском рынке работают тысячи людей, называющих себя риэлторами. Не уверен, что хотя бы сотня из них соответствует всем профессиональным критериям, которые предъявляет рынок недвижимости. Специалист, который «закрывает» сделку, должен досконально разбираться во всех нюансах: не только в правоустанавливающих документах, но и всех схемах, которые обязан знать ипотечный брокер. И Высшая школа недвижимости, головной институт которой под руководством Вячеслава Пермякова находится в Перми (в Саратове расположен филиал), призвана обеспечить рынок настоящими профессионалами. Мы в этом году совместно с Саратовским государственным техническим университетом открыли набор на новую специальность «Экспертиза и управление недвижимостью». На 25 мест претендовало около 200 человек.

– На конгрессе говорилось также и о необходимости создания Федеральной палаты недвижимости. Какой вы ее видите?

http://www.bn.ru/articles/2010/10/18/73029.html