Рынок больших обещаний

- Ренат Рушанович, Вы давно работаете на саратовском рынке и были свидетелем всех изменений, которые происходили на рынке недвижимости. Какие наиболее важные изменения произошли в последнее время?

- Одним из наиболее важных событий можно назвать выход из затяжного кризиса 2008 года. В этот период спрос на офисные и торговые площади упал, что повлекло за собой стремительное снижение ценовых показателей. В наибольшей степени это сказалось на рынке аренды офисов: офисы класса «А» подешевели в два раза, класса «В» – на 38 %, а класса «С» – на 34 %. То, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости, можно охарактеризовать как «потепление». Бизнес поддерживает инвестициями строительство развлекательных и спортивных комплексов, все новые и новые крупные проекты реализуются как в Саратове, так и в Энгельсе. Основная активность сейчас происходит в сегменте торговой недвижимости. На сегодняшний день в Саратове действует большое количество крупных торговых объектов, в том числе международных – Castorama, Metro и федеральных – «Лента», «Перекресток», «О’Кей». Чувствуется оживление на рынке коммерческой недвижимости, и в большей степени оно связано с отложенным спросом, который не реализовался в течение нескольких лет. Говоря о перспективе развития рынка, я полагаю, что выход на рынок Саратова новых игроков будет продолжаться.

- Охарактеризуйте, пожалуйста, ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. В настоящее время есть дефицит и недостаточно удовлетворенный спрос на определенные коммерческие объекты?

- Да, есть. На офисные помещения, расположенные на крупных развязках и магистралях, на конечных остановках, в местах высокой пешеходной проходимости. Ситуация даже можно сказать, тупиковая. Несмотря на то, что спрос на рынке уже не соответствует предложению, бизнес-центры в городе растут, как грибы после дождя. Однако дефицит качественных площадей сохраняется. Главной проблемой офисных зданий в Саратове остается отсутствие парковок. Особенно транспортная проблема губит центр города.

- Какие объекты коммерческой недвижимости, на Ваш взгляд, являются наиболее успешными проектами из реализованных в Саратове за последние годы?

- Однозначно, это ТЦ «Триумф Молл». Можно было бы отметить ТК «Happy Молл». Несомненно, выстрелит в десятку ТРЦ «Галерея ТАУ», строительство которого осуществляется в центре Ленинского района.

- Какие параметры, наряду с расположением коммерческого объекта, являются определяющими при принятии решения о покупке или аренде помещения?

- Существует несколько факторов успешности коммерческой недвижимости: основную роль играют подходящее месторасположение, устойчивая концепция проекта и наличие паркинга. Для современного клиента важно также первоклассное качество строительства, использование современных материалов и оборудования. Набор этих факторов не зависит от вида объекта.

- Какие помещения чаще всего хотят видеть арендаторы или потенциальные собственники?

- Наиболее востребованы мелкие офисы 20-50 кв.м. Они быстро сдаются и их, безусловно, хотят видеть уже отремонтированными. Чуть менее востребованы офисы 70-120 кв.м. Все, что большей площади, уже испытывает сложности при сдаче. На рынке торговых площадей аналогичная тенденция - востребованы небольшие площади 30-50 кв.м, также арендаторы проявляют интерес к площадям в 70-150 кв.м. И, конечно же, арендаторы хотят за свои деньги получать максимальный комфорт и сервис. Очень большое значение стала иметь парковка, налаженные коммунальные услуги, уборка офиса и т.д.

- А как в Саратове обстоят дела с наличием свободных потенциально привлекательных участков под крупные проекты коммерческой недвижимости?

- Бурный рост в секторе коммерческой недвижимости в Саратове приводит к очевидной проблеме – исчерпываются все резервы свободных территорий для строительства. Важную роль сыграло ограничение нового строительства в центре Саратова, в связи с плотной застройкой города. Другая проблема – исчерпался актив зданий, годных для реконструкции, которые можно было бы в дальнейшем приспособить под бизнес-центры. На сегодняшний день для девелоперов есть два выхода. Во-первых, вести реконструкцию существующих центров, одновременно увеличивая в них объем торговых площадей. По этому пути уже пошел ТК «Happy Молл»: в этом году там началось строительство второй очереди.

Во-вторых, возводить объекты коммерческой недвижимости на территориях, приспособленных к строительству после вывода из них промышленных зон и складов. Например, ТЦ Оранжевый расположен на территории бывшего Саратовского авиационного завода. В целом тенденция на рынке коммерческой недвижимости будет складываться таким образом, что девелоперы начнут осваивать большие пространства на городских окраинах. Привлекательность этих территорий для строительных проектов заключается в активном освоении окраин, когда на месте пустых земель вырастают целые микрорайоны.

- Пользуются ли наши бизнесмены различными механизмами помощи в приобретении коммерческих объектов или это достаточно необычно для Саратова?

- Лизинг сейчас идет сложно, волна помощи государства в субсидировании ставок прошла. После кризиса 2008 года инвестиционные механизмы вообще работают крайне слабо. Кредит – на сегодняшний день единственный шанс обрести в собственность квадратные метры.

- Можно ли говорить о том, что недвижимость - это по-прежнему хорошая альтернатива для сохранения и вложения денег?

- При всей привлекательности вложений в коммерческую недвижимость свою ложку дегтя добавляет высокий показатель скорости возврата вложенного капитала. Ни для кого не секрет, что при принятии решения о привлекательности проекта есть такой фактор, как вопрос, насколько «длинные» деньги инвестор может вовлечь в него. Собственных средств, как правило, всегда не хватает, да и использовать только их неэффективно. В проекте практически всегда есть заемные деньги. Следом за кредитом всегда возникает такое понятие, как «длина денег». Если это не западный кредит, то взять деньги на 10 лет весьма проблематично. Тем не менее, самым удачным объектом для инвестирования остаются объекты коммерческой недвижимости. Здесь рынок все еще находится в фазе роста. С течением времени можно зарабатывать не только на арендных платежах, но и на росте цен на коммерческую недвижимость.

- Какой совет или пожелание Вы можете дать тем, кто собрался совершать сделки на рынке недвижимости?

- Покупка и продажа коммерческой недвижимости любого вида - это серьезное вложение денежных средств и ответственное решение. Чтобы понять перспективу и выгодность вложений в коммерческую недвижимость, не стоит пренебрегать подготовкой и необходимо запастись достаточно обширным багажом знаний. Именно поэтому главный совет при работе на рынке коммерческой недвижимости - не экономьте на услугах профессиональных консультантов! Услуги брокера требуются не только для оформления сделки, которая, порой, имеет много нюансов. В первую очередь, инвестору необходимы консультации от человека/компании, знающего специфику рынка, следящего за его тенденциями и готового предложить самую актуальную информацию. Также консультант поможет рассчитать финансовую выгоду от капитализации и от сдачи объекта в аренду. Своевременная и компетентная консультация поможет избежать многих проблем и уберечь от роковых ошибок. И, конечно же, стоит обращать особое внимание на грамотное юридическое сопровождение всех сделок, связанных с коммерческой недвижимостью.

Специально для Делового Саратова. Екатерина Коробкина.

Источник: http://delovoysaratov.ru/communication/interview/121/